גוש מסחרי קרקעי – יחידות 5+6
נתוני מפתח למקבץ (Combined Snapshot)
▶ סרטון אווירה וקו רקיע (Atmosphere & Location)
ניתוח פער בנקאי במרחב (Banking Gap Analysis)
מבדיקת שדה מעודכנת (פברואר 2026) ברדיוס של 1 ק"מ, עולה ואקום בנקאי משמעותי עבור שירותים הדורשים נגישות Street-Front וזמינות 24/7. כלל הסניפים המובילים בסביבה פועלים כ-"סניפי יעד" (Destination Branches) התלויים בכניסה למבנים או קניונים:
| בנק | מרחק מהנכס | סוג נוכחות | הערות תחרותיות |
|---|---|---|---|
| בנק הפועלים (עזריאלי) | כ-550 מטר | קומות משרדים עליונות | "סניף יעד" מובהק; דורש מעבר בלובי המגדל ומעליות. אפס חשיפה קמעונאית. |
| בנק דיסקונט (עזריאלי) | כ-550 מטר | סניף קומה 3 | הסניף נעדר נגישות רחוב (רק עמדת שירות בקרקע) |
| בנק לאומי (בגין 7, ר"ג) | כ-1.2 ק"מ | סניף מלא | מחוץ לליבת המע"ר; דורש חציית גשר/צומת עמוס |
היתרון התחרותי ואימות השוק:
- אימות שוק (Market Validation): הסטת מרכז הכובד למע"ר הצפוני כבר החלה. בנק מזרחי-טפחות מפעיל סניף עסקי פעיל במתחם מידטאון הסמוך (סניף 551 – דרך מנחם בגין 146, מוכר רשמית כ"מידטאון ת"א"), תוך העברת תיקי לקוחות עסקיים ומחלקות שלמות מסניפי הבורסה הוותיקים (ז'בוטינסקי, רמת גן). מדובר במגמת "ניוד" מוסדי מובהקת – בנקים מובילים עוזבים את אזורי הבורסה המסורתיים לטובת מרכזי עסקים חדשים ויוקרתיים על ציר בגין.
- עליונות קומת קרקע (Ground Floor Dominance): חיסכון תפעולי ושיווקי ניכר לעומת המודל הקיים במגדלים הדורש עמדות שירות נפרדות בקרקע לצורך הכוונה. ב-Y Towers הסניף עצמו בחזית הרחוב.
- נראות מותג (Billboard Value): חשיפה לעשרות אלפי רכבים ביום. המתחרים בעזריאלי "שקופים" לנהג הנוסע על ציר בגין.
- נגישות CIT מאובטחת: מסלול תפעולי נפרד לרכבי שריון עד לקומה 1- עם אפס חשיפה לציבור הרחב, בניגוד לשינוע דרך מעליות שירות עמוסות במתחמים סמוכים.
אסטרטגיית איחוד מוסדי (Front-to-Back Operations)
חיבור שתי היחידות מייצר "מכונת שירות" מושלמת, המפרידה לחלוטין בין חוויית הלקוח לבין הלוגיסטיקה המסורבלת שמאחורי הקלעים. הגוש המסחרי נהנה מהחשיפה האדירה של יחידה 5 על ציר בגין, במקביל ליכולת השינוע וההצפנה של יחידה 6 בקומה התת-קרקעית.
- הפרדה פונקציונלית טבעית: אזור קהל רחב (FOH) במפלס הרחוב לעומת אזור תפעולי, מטבחים, מחסנים או כספות בקומה 1- (BOH).
- נגישות מסחרית וביטחונית (CIT): גישה ישירה למשאיות ולרכבי בלדרות מאובטחת (Brinks) בקומה 1-, עם מרווח גובה נדיר של 3.8 מ', המאפשר פריקה וטעינה מבלי להפריע לזרימת הלקוחות בחזית.
תרחישי שימוש אידיאליים לעוגן (Anchor Tenants)
| סגמנט מתאים | אופי חלוקת שטח ב"גוש המסחרי" |
|---|---|
| בנקאות ו-Wealth Management | שירות פרונטלי דיגיטלי וחדרי ייעוץ פרטיים במפלס הרחוב. משרדי עורף (Back-Office), ארכיון וטיפול במזומנים (CIT) בתת-הקרקע. |
| רשתות F&B פרימיום (בית קפה / מסעדה) | חלל אירוח פתוח וישיבה בחזית הייחודית והפסטורלית. מטבחי הכנה עורפיים, מקררים וקבלת סחורה במפלס התפעולי מבלי שהלקוח יראה קרטון אחד. |
| מרכז שירות ותצוגה (Corporate Service) | אולמות תצוגה מוארים בחזית גבוהה (Showroom). חדרי ישיבות, מעבדות שירות טכני ומחסני חלפים בקומה התחתונה. |
תוכניות מכר אדריכליות (Floor Plans)
1. תוכנית קומת קרקע (Front-of-House) - שילוב יחידות 5+6
2. תוכנית קומה 1- (Back-of-House) - היתרון הלוגיסטי של יחידה 6
יחידה 5 – קומת קרקע
נתוני מפתח (Quick Facts)
פוזיציה אסטרטגית
נכס פינתי בצומת עירוני מרכזי על ציר מנחם בגין – אחד מצירי התנועה העמוסים בישראל (~51,000 כלי רכב ליום). הנכס נהנה מחשיפה ויזואלית מירבית ונראות פסטורלית, הנובעות מהצורה והמבנה הייחודיים שלו ברמת הרחוב, וממוקם בליבת המע"ר הצפוני.
- קהל יעד טבעי: 486 יח"ד מאוכלסות מעל הנכס, 22,000-28,000 עובדים ברדיוס הליכה קצר.
- סביבת עסקים: פירמות Big-4 (EY, PwC), חברות טכנולוגיה, אולמות תצוגה פרימיום.
- שווי חשיפה (OOH): מוערך ב-1.4-2.5M ₪ שנתית.
תוכנית מכר (Floor Plan)
תוכנית קומת קרקע - יחידה 5 (182.5 מ"ר נטו)
יחידה 6 – תצורה דו-מפלסית
נתוני מפתח (Quick Facts)
יתרון לוגיסטי מתקדם (Logistics & Access)
יחידה 6 מציעה יתרון תפעולי יוצא דופן למע"ר: גישה ישירה לאזור פריקה וטעינה בקומה 1-. האזור ממוקם כ-15 מטרים מדלת הנכס התת-קרקעית, עם גובה תקרה מרווח המאפשר כניסת רכבים מסחריים.
- גובה גישה (~3.8 מ'): מאפשר כניסת משאיות אספקה וקירור ללא צורך בהעברות מסורבלות בחניונים סטנדרטיים.
- ביטחון ועורף פיננסי (CIT): תמיכה מלאה ברכבי מזומנים ובלדרות מאובטחת (Brinks/G4S). משלוחים מתבצעים הרחק מעיני הציבור, באזור סגור ומבוקר.
- הפרדה מוחלטת: פתרון אידיאלי למסעדות פרימיום או שירותים בנקאיים - הלקוחות בקומת הקרקע חווים חלל נקי לחלוטין, בעוד אספקות, ציוד כבד ופינוי פסולת מתבצעים ישירות מהתת-קרקע.
תוכניות מכר (Floor Plans)
1. תוכנית קומת קרקע FOH (86.5 מ"ר נטו / 93.42 ברוטו)
2. תוכנית קומה 1- תפעולי BOH (56.9 מ"ר נטו / 61.45 ברוטו)
קומה 3 – הרחבה בנקאית אנכית
נתוני מפתח (Quick Facts)
המודל הבנקאי האנכי (Vertical Banking Model)
הגיון הפעלה בנקאי מוכר: הפרדה מוחלטת בין שכבות הלקוחות. לקוח קמעונאי – קומת קרקע, גישה מהרחוב, תנועה רבה. לקוח Wealth / Private – קומה 3, כניסה דרך לובי נפרד ומעליות ייעודיות המשרתות את 5 קומות המשרדים בלבד. הלקוח לא חוצה את הסניף, לא נחשף לתור, ולא נפגש עם לקוחות אחרים – ההפרדה היא פיזית ומוחלטת מהרגע שבו הוא נכנס לבניין. זה לא ניסיון – זה הסטנדרט של כל בנק מוביל בעולם.
- Private Banking & Wealth Management: 7 חדרי ייעוץ מרווחים וצמודים – ישיבות אישיות ודיסקרטיות עם לקוחות HNWI ו-UHNWI. הלקוח לא חוצה את קומת הקרקע, לא נחשף לתור, ולא נפגש עם לקוחות אחרים.
- Back Office & Compliance: גמישות מלאה לפתיחת האגף כ-Open Space ייעודי לצוותי ציות, ניהול סיכונים, אשראי ו-AML – מרוחק מעיני הלקוחות ומוגן.
- מרכז ניהול הסניף (Branch Management): חדר הנהלה, חדר דירקטוריון, ותשתית IT נפרדת – ניהול הנכס כולו מנקודה אחת מאובטחת.
תרחישי חלוקה בנקאיים (Use Scenarios)
| תרחיש | אופי חלוקת האגף | זמן הקמה משוער |
|---|---|---|
| Private Banking מלא | 7 חדרי ייעוץ + קבלה VIP + חדר המתנה פרטי – ניוד תיקי Wealth מסניפים אחרים | 5–7 חודשים |
| Hybrid: Wealth + Back Office | 3–4 חדרי ייעוץ + Open Space לצוות Back Office (~180 מ"ר) | 4–6 חודשים |
| מרכז ניהול + הדרכה | חדר הנהלה, חדר הדרכה, משרדי ציות ואשראי – תמיכה מלאה לסניף הקרקע | 3–5 חודשים |
הקשר מיקומי ונגישות
נתוני חשיפה ותנועה
תחבורה ציבורית וקישוריות
| אמצעי תחבורה | מרחק הליכה | קישוריות |
|---|---|---|
| רכבת ישראל (תחנת סבידור מרכז) | 6-8 דקות (~500 מ') | עורק ארצי ראשי |
| רכבת קלה (קו אדום - ארלוזורוב) | 2-4 דקות (~200 מ') | מזרח-מערב גוש דן |
| תחבורה ציבורית (אוטובוסים) | < 2 דקות | חזית הנכס, קווים מרכזיים |
תחנת הרכבת הקלה (הקו האדום) - דקות הליכה ספורות מהנכס
אקו-סיסטם עסקי (Anchor Tenants)
הנכס ממוקם בטבעת המע"ר הצפוני, מוקף בפעילות עסקית רציפה וקהל יעד מבוסס:
- שירותים פיננסיים וייעוץ: סמיכות מיידית למטות פירמות רו"ח EY ו-PwC.
- טכנולוגיה: ריכוז חברות הייטק בינלאומיות ומקומיות בציר בגין (כגון JFrog).
- Showrooms ופרימיום: נוכחות מותגי רכב (Tesla) המעידה על Footfall איכותי וביקוש צרכני.
מפרט תצורה הנדסי
מפרט נכסים כולל
| נכס | שטח ברוטו | גובה מעטפת | מיקום ונגישות |
|---|---|---|---|
| הגוש המאוחד (5+6) | 351.97 מ"ר ברוטו (325.9 נטו) | עד 6.0 מ' בחזית | פוטנציאל BOH בתת-קרקע ו-FOH בקרקע |
| יחידה 5 בלבד | 197.1 מ"ר | 5.8 - 6.0 מ' | קומת קרקע, נראות מירבית (רחוב + לובי) |
| יחידה 6 בלבד | 154.87 מ"ר ברוטו (143.4 נטו) | כפוף למדידה | דו-מפלסי (קרקע + קומה 1- תפעולי) |
| קומה 3 | 356 מ"ר | ~3.5 מ' (בטון) | מעליות מגדל, חניון קומה 2- |
גלריית נכס אסטרטגית
גוש מסחרי 5+6 – חזיתות רחוב
צילומי אוויר (Aerial Views)
יחידה 5 – חזיתות
יחידה 6 – חזיתות
הקשר מיקומי (Location Context)
תוכניות אדריכליות (Floor Plans)
קומת קרקע – גוש 5+6 (FOH)
קומה 1- – יחידה 6 (BOH)
* צילומי פנים Shell & Core, חזיתות לובי ותשתיות מלאות זמינים ב-Data Room הסגור.
יועץ נדל"ן מוסדי מבוסס בינה מלאכותית 🤖
תאר/י את צרכי החברה או העסק שלך (כמות עובדים, אופי הפעילות, דרישות תפעוליות או חזון), והיועץ הווירטואלי שלנו ינתח את הנתונים ויתאים עבורך את הנכס האידיאלי מתוך פורטפוליו Y Towers (הגוש המסחרי, יחידה 5, יחידה 6, או קומה 3).
* הניתוח מבוצע בזמן אמת באמצעות חיבור API ל-Google Gemini 2.5. התוצאות מהוות המלצה אסטרטגית ראשונית בלבד ואינן מהוות התחייבות מסחרית.
Data Room & פניות מקצועיות
Technical Data Room (Restricted Tier)
המסמכים הבאים זמינים לאנליסטים, מנהלי בינוי וועדות אשראי בכפוף לפנייה מסודרת:
- תוכניות אדריכליות As-Built ליחידות 5, 6, ולקומה 3.
- נסח טאבו, אישורי בעלות והיתרי בנייה (טופס 4).
- דו"חות תנועה הנדסיים מפורטים (נפחי תנועה).
- הסכמי ניהול והגדרות שטחים משותפים בבניין.
תיאום ויצירת קשר
ליצירת קשר עם בעלי הזכויות לצורך תיאום סיור התאמה (30-45 דק') במעטפת הנכס: